Investir dans l’immobilier a toujours été une valeur sûre pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires. De nombreuses options s’offrent à vous, et parmi elles, la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Ce statut, associé à une fiscalité avantageuse, séduit de plus en plus d’investisseurs. Que vous soyez un novice en matière d’investissement immobilier ou un habitué du domaine, vous trouverez dans cet article tout ce que vous devez savoir sur le statut LMNP. Nous aborderons les différentes caractéristiques de ce régime, les avantages fiscaux qu’il offre, comment choisir entre LMNP et LMP, et comment optimiser votre investissement. Suivez-nous pour un tour d’horizon complet du statut LMNP et découvrez comment il peut vous aider à réaliser vos objectifs financiers.
La location meublée non professionnelle : un investissement immobilier stratégique
L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un procédé qui donne la possibilité d’acquérir un bien immobilier – maison ou appartement – pour ensuite le mettre en location meublée. Ce type d’investissement est ouvert à tous, qu’il s’agisse de personnes morales (SCI IS, SARL de famille, SAS, etc.) ou physiques, qu’elles soient imposables ou non, ou résidentes fiscales françaises ou étrangères.
Pour qu’un logement soit qualifié de meublé, il doit être doté d’un ensemble d’équipements mobiliers indispensables à l’occupation par le locataire, conformément à un décret spécifique(1). Ce dernier inclut entre autres : literie, cuisine aménagée (réfrigérateur, plaque de cuisson, four…), espaces de rangement, luminaires, volets ou rideaux dans les chambres et outils de nettoyage de l’habitation.
Quelle option entre LMNP et LMP ?
La location d’un bien immobilier meublé peut être réalisée de manière professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Par défaut, le statut LMNP est attribué si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de la moitié des revenus professionnels de votre foyer. En d’autres termes, ils doivent être inférieurs au total des autres revenus d’activité de votre foyer.
Pour bénéficier du statut LMP, vous devez remplir simultanément deux conditions : les revenus locatifs liés à l’activité de location meublée doivent dépasser 23 000 € par an et être plus élevés que les autres revenus professionnels imposables perçus par votre foyer.
Cependant, l’investissement en LMNP nécessite de déclarer votre activité, considérée comme commerciale, auprès d’un Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce compétent pour le bien à louer (ou celui qui génère les revenus les plus élevés s’il y en a plusieurs) avant ou dès le début de la location de votre bien meublé.
LMNP : un régime fiscal avantageux
Les avantages du dispositif LMNP sont pléthoriques, notamment en matière fiscale. Les revenus issus d’une location meublée bénéficient de déductions et d’abattements fiscaux plus généreux que les revenus d’un logement non meublé (déclarés en revenus fonciers).
Le régime réel est particulièrement attractif. L’ensemble de vos charges peuvent être déduites de vos revenus locatifs pour leur montant réel. Ainsi, vous pouvez déduire : les charges de copropriété (uniquement la part non récupérable sur le locataire si les charges sont remboursées par le gestionnaire), la taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères si remboursée par le gestionnaire), vos dépenses de travaux, les intérêts d’emprunt si vous avez financé votre investissement avec un prêt immobilier et les assurances de prêt. De plus, et c’est un avantage spécifique du statut LMNP/LMP, la valeur d’achat du bien immobilier, mobilier compris, est aussi déductible par fraction annuelle, sous forme d’amortissements comptables (calculés par composant, hors terrain).
Avec le régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs des amortissements représentant jusqu’à 85 % de la valeur du bien immobilier et 100 % de la valeur du mobilier, sur une durée moyenne de 30 ans. Toutes déductions comprises, investir en LMNP vous permet ainsi de percevoir des revenus locatifs peu imposés voire sans impôt.
L’avantage du LMNP est ainsi de pouvoir choisir une fiscalité attractive sur les revenus fonciers. Pour en savoir plus et sélectionner la solution la mieux adaptée à votre situation personnelle, n’hésitez pas à en parler à un avocat fiscaliste ou à votre conseiller immobilier.
Si, une année, les charges déductibles (hors amortissements) excèdent vos revenus locatifs, et génèrent donc un déficit, vous bénéficiez d’un délai de 10 ans pour les imputer sur de prochains revenus BIC positifs.
De leur côté, les amortissements sont déductibles des revenus locatifs nets (après déduction des autres charges) sans pouvoir créer, ni aggraver un déficit BIC. Mais la part qui ne peut être déduite est reportable et cumulable avec les autres amortissements à venir sans limite de montant ni de temps. Ils pourront tous être progressivement imputés sur les bénéfices locatifs nets annuels.
Ainsi, si les intérêts d’emprunt génèrent un déficit pendant les premières années, le montant du déficit annuel peut être imputé sur les revenus perçus de la location meublée au cours des 10 années suivantes. Pendant ce temps, les amortissements annuels sont stockés et cumulés pour être utilisés dès que la location du bien meublé générera un bénéfice net.
Investir en LMNP peut donc vous permettre de percevoir des revenus peu ou non fiscalisés pendant minimum 10 ans (selon la rentabilité de l’investissement et le financement). L’avantage du LMNP est donc de vous procurer un complément de revenus sur une longue durée tout en vous donnant accès à un certain nombre d’avantages fiscaux. C’est en cela que le LMNP peut être considéré comme un excellent placement en vue de la retraite.
Investissement en LMNP dans un logement neuf : des atouts à considérer
Investir en LMNP dans un logement neuf ou en VEFA situé dans une résidence avec services vous assure de bénéficier d’un bien immobilier aux dernières normes en vigueur, construit avec des matériaux de qualité et couvert par les garanties de l’immobilier neuf. L’avantage du LMNP est donc de permettre de bénéficier de l’ensemble des atouts de l’immobilier neuf. C’est un facteur de réassurance supplémentaire pour l’investisseur.
De plus, en investissant dans une résidence services, vous achetez un logement déjà meublé et équipé pour la location. Il est également assorti de prestations de services assurées par l’exploitant de la résidence : conciergerie, restauration, blanchisserie, ménage, accueil/intendance/gardiennage, espace bien-être…
Investir dans une résidence avec services neuve, vous permet aussi de bénéficier de la récupération immédiate de la TVA de 20 % sur le prix d’acquisition du logement meublé. In fine, cela revient à acheter le bien à son prix HT puisque vous récupérez la TVA. L’acquisition peut donc se faire directement en HT. Cependant, vous devez conserver le logement pendant 20 ans pour que cette remise de TVA vous soit définitivement acquise. Si vous le vendez avant, vous devrez reverser à l’État la part correspondant aux années de non-détention, sauf si le logement est vendu avec le bail commercial conclu avec l’exploitant de la résidence, en charge de la gestion locative.
Investissement LMNP dans des marchés à fort potentiel locatif
Les résidences services se développent sur des secteurs où l’offre de logements peine à satisfaire une demande locative croissante, liée à des évolutions démographiques et sociologiques. Les chiffres parlent d’eux-mêmes :
- La population étudiante a progressé de 2,1 % sur l’année 2018-19, avec 2,7 millions d’étudiants inscrits en enseignement supérieur, alors que la capacité d’accueil des étudiants est estimée à moins de 400 000 logements.
- Chez les seniors, la proportion des 60 ans et plus ne cesse de croître, représentant aujourd’hui plus de 26 % de la population totale, avec plus de 17 millions de seniors recensés au 1er janvier 2019. Avant 2000, elle était inférieure à 20 %, d’après les données de l’Insee.
Ces évolutions démographiques favorisent un bon taux de remplissage et sécurisent les loyers des investisseurs dans les différentes résidences services éligibles au dispositif LMNP (les résidences étudiants et les résidences seniors). Les forts besoins locatifs dans ces différents marchés sont aussi favorables à la revente du bien en fin de défiscalisation.
En conclusion, l’investissement en LMNP offre des avantages fiscaux intéressants, permet une certaine sécurité grâce à l’assurance d’une demande locative forte, en particulier dans le neuf, et peut fournir un revenu supplémentaire stable sur le long terme. Comme tout investissement, il convient cependant de bien s’informer et de prendre en compte ses propres objectifs et sa situation financière avant de s’engager.